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【不動産投資トラブル】騒音問題をきっかけに101号室を102号室に引っ越しさせた話

騒音トラブル対処事例

はじめまして!
ノオト(@knowledge_notes)です。

今回は所有アパートでのトラブル事例を書きたいと思います。

*なお、部屋番号は仮です。実際の部屋番号とは異なります。

課題

住民同士の騒音問題を解決せよ!

101号室の人からクレームが入りました。上の階の住人の「足音がうるさい」と。

アパート1棟を持っていると騒音問題は間違いなく発生します。

とくに小さな子供のいる家庭がいる場合には必ず発生すると思っていいでしょう。

小さな子供は足全体で歩くので、どうしてもドスドスなりがちですね。

同じ子どもを持つ親として、立ち退いてもらうのはとても申し訳ない気持ちでいっぱいです。

一方で、下の階の住みずらいという意見も聞き、何らかの解決を図りたいと考えました。

※本来的には住民同士のいざこざには介入しません。契約書にもそのように記載しています。

管理会社の話だけを聞くと、あまりにこじれているのと、台風19号の被害確認のために出向いたという経緯です。

 

【騒音問題】出した答え

・101号室を、102号室に引っ越しをさせました。

・102号室への新規申し込みを101号室にしてもらいました。

はじめは、説明はもちろん、スリッパ・消音カーペット・貼り付けるシートなどで対応をしましたが効果はないとのこと。

やはり、住んできた環境や生活に根差した考え方の違いは大きく変えられません。(そこまで踏み込む権利も時間もありませんし・・。)

また、音を受けた側の捉え方もありますので一概にどちらが悪いとはいえないのです。

そこで、偶然にも隣の部屋が空いたのです。

まさか隣に引っ越し?と思いますが、提案してみたら興味をもっていただき、実際に移ることになり一件落着しました。

【騒音問題】主要な登場人物

ノオト大家(私)

101号室

201号室

このアパートのオーナーです。
下の階101の住人だブー
上の階201の住人だガォ

【騒音問題】時系列にまとめる

①101号室から201号室がうるさいと管理会社にクレーム

②管理会社で対応できず…、大家の私が直接話を聞きに

③防音マット等いろいろ対応策を講じるも、一向に効果は出ない

④偶然にも隣の102号室退去。即座に新規入居申し込みが

⑤内見&スピード修繕

⑥無事引っ越し完了・安定稼働へ

①101号室から201号室がうるさいと管理会社にクレーム

上の階の音がうるさいブー、何とかしてくれブー

201号室は子育て世代です。小さな子供が歩く足音はどうしても大きくなってしまい仕方ないところもありますよね。

101号室の住人が入る前から、子どもと住んでるガォ。

気を付けているけど仕方ないガォ

契約書上は、「入居者同士のトラブル、近隣トラブルは極力発生しない様注意し、発生した場合は当事者同士で解決する」と書いてあります。

管理会社に、「住人同士裁判をしてもらうことも考えられるけど、相当な費用も掛かってしまうそうで実質そこまで行うことは少ない」と聞いています。

契約書に書いてあるから、住人同士話し合ってくださいと言い放つのは簡単ですが問題は解決しないものです。無関係ではいられないのがアパートオーナーのつらいところ。

②管理会社で対応できず…、大家の私が直接話を聞きに

「お金を使わない方法」で管理会社があの手この手で対応するも、効果なし。

「もう無理!」となった管理会社が私へ、契約違反で退去させることを相談してきました。その場合大家からの退去をお願いするわけなので引っ越し費用などが大家持ちになります。

また、101号室への謎のフリーレントも提案してきました。迷惑料みたいなものをこちらが払う?音は変わらないのに?そりゃないだろ・・。

正直ね、契約違反で退去費用を出してまで追い出すのはしたくないし、空室になる不安もあったんです。

大家としては、トラブルがあろうがなかろうが家賃を払ってもらって入居し続けてもらえるなら、それがいいですよね。

初めに、201号室も話をしましたが、こちら普通の方でした。

う~ん、気を付けているガォ。

ただ、話を聞きに行っている間も音が出てしまっているのは事実のようです。

次に、101号室です。

上の音を何とかしてほしいブー、

正直、101号室も危ないクレーマーだったら強制退去もあきらめがつきます。

ですが、話してみたら長期入居の意思がありまともな人でした。

う~ん。なんとかしてあげたいなぁ。

③防音マット等いろいろ対応策を講じるも、一向に効果は出ない

あまりに、長引いているので、私から防音マットの1枚でもプレゼントし、201号室に敷いてもらうことを提案しました。

防音マットくれるガォ?それはうれしいガォ

生活習慣なのでしょうか、あまり効果は出ません。

アパートは他人同士で壁や天井隔てて住むので、音が響きやすいですよね。

④偶然にも隣の102号室退去。即座に新規入居申し込みが

次の入居者も子育て世代だ。同じように音が出る可能性がある。せや、ダメもとで双方に提案してみよ。

正直、部屋を入れ替えてくれというのはとんでもない提案だと思いますよ。

断られることを期待して提案。

「これで大家のできることは尽くした」事実が重要です。

それでもいやであれば出て行ってもらうこともやむを得ないと思っていたところ…

いいね。引っ越しするブー、

あっさりOKでした。

⑤内見&スピード修繕

そのあとは、大変です。次の入居者決まってますからね!

内見&スピード修繕です。

隣の部屋なので、内見は鍵さえ渡せばすぐに済みます。

こちらはキーボックスの番号を教えて見てもらうことにしました。

修繕(原状回復)が大変でした。業者をじっくり選んだり、自分でDIYすることなく「引っ越しまでに終わらせる」ことが求められます。

さらに、確実に入居する101号室に内見をお願いしているので、当初計画にない箇所の修繕を指摘される等、追加費用がかさみます。

ここも直して欲しいブー

⑥無事引っ越し完了・安定稼働へ

そんなこんなで修繕も完了し、無事引っ越しを終えました。

現在は、平穏な日々に戻っています。

その後入居した102号室も今のところトラブルはありません。

回収には多少の時間がかかったけどやって悪くはなかったかなと思います。

【騒音問題】かかったコスト

・201号室 防音マット   20,000円

・101号室原状回復   50,000円

101号室引っ越し   100,000円

102号室原状回復   266,997円

新規客付AD・手数料 115,500円


 合計        552,497円

コストはトータル55万円かかりました。

敷金を預かっているので、10万程は入居者負担での原状回復になりますが、預かっているということは自分の財布にあるお金なので・・。この金額がキャッシュアウトすることになります。

もともとかかる原状回復やAD・手数料も入れているのでこの騒音問題に係る費用は「マット」「引っ越し費用」と「101号室の原状回復費用」の3つと考えられます。

う~ん、それでも結構かかりました。涙

【騒音問題】今回の事例からの学び

① 前提として騒音問題には介入せず、入居者同士で対応してもらうべき。

② 顔が見えると安心・単純接触効果により議論が前向きに進む。

 事前に、修繕などの多能工業者の知り合いを作っておく。

④ 入居が決まった後での修繕をすると、追加要望が出る可能性がある。

シュミレーションをしたうえでの結果ですが、経営の観点からするともう少し費用を削れたかもしれません。

① 騒音問題には介入せず、入居者同士で対応してもらうべき。

コスト面だけ見たら、不満があるなら抜けてもらったほうが良いです。ここはいろいろな考え方ができますが、過ごしやすい住居を提供する観点とコストのバランスになります。

家賃が振り込まれ続けるのであれば、大家・管理会社に落ち度がない場合住民同士の自然淘汰に任せるのも1つの手かと思います。

② 顔が見えると安心・単純接触効果により議論が前向きに進む。

入居者と直接話せたことは1つの学びでした。やはり、お互い顔が見えると安心です。

(甘いかもしれませんが)会話から察するに、長期入居をしてくれそうな人と判断し今回の対応に踏み切りました。

③ 修繕などの多能工業者の知り合いを作っておく

修繕は突然にやってきます。

次の入居者が決まっている中で修繕をしなければいけない場合、自分でDIYをしたり業者の相見積(あいみつもり)を取っている時間がありません。

事前に知人から多能工業者の紹介を受けたりしておくほうがスムーズだとわかりました。

ダイレクトにコストにかかわってくるので、業者はめちゃくちゃ重要です。

また、多能工であることもポイントです。

専門業者だと1つの問題しか解決できませんが、あれもこれも直したりきれいにしたい時には、全体を相談できる多能工業者のほうがスムーズです。

④ 入居が決まった後での修繕をすると、追加要望が出る可能性がある。 

通常の募集であれば、部屋を見てから入居を決めます。

一方で、今回の場合は入居が決まった後に、部屋を見ています。入居が決まっているので、いやでも住まなければいけません。

ココが汚いですと報告を受けた場合には、(確かにきれいではありませんでしたが)しぶしぶ要望を飲まざる終えないので注意です。