資産運用

【不動産投資】リフォーム費用はリスクであり、サラリーマン大家が容易にコントロールできない

【不動産投資】リフォーム費用はリスクであり、サラリーマン大家が容易にコントロールできない

こんにちは!
ノオト(@knowledge_notes)です。

今回はリフォーム費用について書きたいと思います。

リフォーム費用は最も恐れているリスクの1つである

リフォームは突然やってくる

不動産事業における、入退去時・売却時突然襲ってくるリフォーム費用は最も恐れているリスクの1つです。

いままで満室で安定経営(まぁ放置していただけですが・・)していたところに、入退去によって突然やってきます。

私のファミリー物件は55万程、友人も50万程かかりました。友人の場合はいくらか保険でカバーできました。

この「突然やってくる費用」が計画が難しく、またタイムリーに判断しなければいけないため

55万かかったエピソードは↓に記載しています。

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サラリーマン大家はそれをコントロールできない

・見積が妥当か判断できない

DIYするための時間と技術がない

私もコントロールできたかで言うと、出来ていません。

理由は2つあります。

人にお願いする場合の見積の妥当性が判断できない。

突然やってくるリフォームに対し適宜対応しなければいけないのですが、その見積もりが妥当か判断できないからです。

基本的なところで、ハウスクリーニングがいくら、壁紙がいくらくらいか。

他に、管理会社から提案があったものでドアのスコープの取り換えや、お風呂のエプロンの塗装が必要か。また、それはいくらか。

素人出発の場合、この辺の知見はありませんから根拠なく値下げを言ってみるか、無駄に削減することになりがちです。

自分でやる場合、時間や技術がない。

友人の物件で、壁紙貼り付けを自分でDIYをしてみたのですが、これもなかなかの労力と技術を要します。遠方の物件だとなおさらです。

私の物件も家から1時間以上かかるので、子育てサラリーマン大家であれば、なかなか手が出せません。

「競争力のある部屋」を「安く作る」ことが大事

本を読みました。

この本は、先輩大家さんから「読んどけ」と言われた本で、即購入しました。

内容の要約をすると

・賃貸経営が儲からない理由の1つは、リフォーム費用がコントロールできていないことだ。

・そのためには、見積を取る前の準備=調査分析が最も重要。ローコスト戦略・付加価値戦略を決め、それに見合った競争力のある部屋を企画する。

・調査分析後は、業者検索、面談、工事、募集に至るまで気を付けるポイントをもとにコスト削減を狙っていく。

この本から受け取ったメッセージは、物件を取り巻く市場(外的)と、物件自体(内的)をよく調査して、個々の工事・部材についての要否を判断できるようになりましょうということです。

すごく真っ当です。明日から使える「打ち出の小づち」ではありません。つまりは、順当にレベル上げをする必要があるということだと思います。

一言だけ付け加えておくと、「購入前」などの時間的余裕がある場合に使えるノウハウで、いざ入退去が発生し1か月以内にサラリーマンがやらなきゃいけない!となった時には対応が厳しいと思います。

* * *

コストが発生するということは、やはりその分の知識・経験がないわけで、外部に依頼するというのは、その知識・経験を買っていることになります。

身に付けるつもりがないのであれば、買うしかありません。買わずに済ませたいなら、自分で少しでも身に付けていくのが順当です。

サラリーマン大家がリフォーム費用をコントロールするには

① 友人のリフォームを手伝い、ノウハウを習得する

② 本を読み、ポイントを習得する

③ 暮らしのマーケットなどの職人と直でつながるアプリを活用する

子育てサラリーマン大家は、下記の特長があります。

・本業とは異なるため、異業種からの参入である。

・サラリーマン大家は、物件にかけられる時間が限られる。

シンプルに知識・経験が浅いし、それを活用できる時間もないということです。

それをコントロールできるようにしていくには、3つのポイントを挙げました。

① 友人のリフォームを手伝いノウハウを習得する

百聞は一見に如かず

友人・知人がDIYをするのであれば、出てみる。それこそ、自分の差し迫ったリフォームではない場合、参加の有無で時間はコントロールできます。

私も数回やってみましたが、実際にやってみると部材の他に道具や技術も必要だったり、時間の段取りが必要だったり、コストがどこにかかっているかわかります。

Facebookのグループなどでも、そういったリフォームしませんかという募集があったりするのでたまに出てみるのがいいでしょう。

② 本を読み、ポイントを習得する

本の言っていることは正しいです。

1~3千円程で、こういった先人の教えが手に入るのであれば、ぜひ吸収していきたいです。いざその時に、数百万の見積をもらって途方に暮れるよりは安い投資だと考えられます。

③ 暮らしのマーケットなどの職人と直でつながるアプリを活用する

私が使っているアプリで暮らしのマーケットというアプリがあります。

リフォーム・ハウスクリーニング等、業者に直接発注できるアプリです。

通常、管理会社提案される業者よりも、数万円安い場合があります。

自分で発注できる、タイミングであればここで素早くやりとりし、コスト削減するのは1つの手だと思います。

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