こんにちは、ノオトです。
本記事のテーマ
サラリーマン大家に向けて、「静岡銀行ワイドローンの融資借換」について書きます。
本記事の信頼性
本記事を書いている私は、静岡銀行で計5,000万ほど借り入れがあります。
読者へのメッセージ
もともと静岡銀行ワイドローンが得意とするのは、関東近辺の築古アパートです。築古でも耐用年数を超えて融資をしてくれるところが魅力です。築古となると物件はメンテすれば十分使えるのですが、敬遠する金融機関も多いので借換活動は難航します。少しでも皆さんの役に立てばと思います。
それでは、いきましょう。
Contents
なぜ静岡銀行ワイドローンの借り換えを行うの？
いま借りている融資は、サラリーマン向けのアパートローン商品「ワイドローン」です。
耐用年数を超えた物件に対しても35年引くことができる、稀有な商品です。しかし、その一方で金利が高い（3.2～3.6％）という特徴があります。
メリット
- 仮審査のスピードが早い
- 築古でも耐用年数を超えた融資35年を引ける
- フルローンが引ける（引けた）
デメリット
- 金利が高い
静岡銀行のおかげでサラリーマンは不動産投資を始められると言っても過言ではない程お世話になる銀行だと思います。↑は私の経験から書いていますが、最新の融資事情は多少異なるかもしれないことをご了承ください。
一方で、中長期を見据えると金利の高さはやはり改善したいところ。金利が高い＝元本がなかなか減らないということになるのと同時に、金利費用によって自らの取り分が長期にわたり減ることになります。
不動産投資を始める際には、現金も少なかったのでそれでも静岡銀行を頼らざる終えません。
しかし、現在は多少の現金が手元にあるのためそれらを多少入れる代わりに、静岡銀行で借りたワイドローンを金利を下げられないか、借り換えできないかを模索します。
まずは静岡銀行に相談してみました
まずは、（当たり前ですが）借りている静岡銀行に相談です。
・・・結論は、
アパートローンは、パッケージローンの商品だから人によってカスタマイズするような金利調整はできないという考えです。
たしかに、リスクを加味して設計されているローン商品であるため当然ですよね。さらに、金利を下げる＝銀行の収入が減るということなので理由なしに「下げてくれ」⇒「OKです」とはいきません。
交渉とは、どこかをデメリットを受け入れるからどこかメリットを増やして欲しいなどの条件交換で行われるべきです。こちらも理由が欠けていました。
そこで、対抗馬となる他の金融機関を当たることにしました。
神奈川県の金融機関をリストアップ
私の物件は、神奈川県にあります。借り換えを行うのであれば、神奈川県をエリアにしている銀行に相談しなければなりません。実際にリストアップしてみるとたくさんありますね！
＊この中で、実際に相談した銀行や、相談していない銀行も含まれます。
銀行
- 横浜銀行
- スルガ銀行??
- みずほ銀行?
- 三菱UFJ銀行
- 三井住友銀行
- りそな銀行?
- 埼玉りそな銀行
- きらぼし銀行
- 北陸銀行
- 静岡銀行
- 静岡中央銀行
- 東日本銀行
- 東京スター銀行
- 群馬銀行
- 山梨中央銀行
- ゆうちょ銀行
信託銀行
- みずほ信託銀行
- 三菱UFJ信託銀行
- 三井住友信託銀行
信用金庫
- 横浜信用金庫
- かながわ信用金庫
- 湘南信用金庫
- 平塚信用金庫
- さがみ信用金庫
- 中央信用金庫
- 中南信用金庫
- 中栄信用金庫
- 城南信用金庫
- 多摩信用金庫
- 山梨信用金庫
- 西武信用金庫
労働金庫
- 中央労働金庫
信用組合
- 神奈川県医師信用組合
- 神奈川県歯科医師信用組合
- ハナ信用組合
- 相愛信用組合
農業協同組合
- 神奈川県信連農業協同組合
- よこすか葉山農業協同組合
- さがみ農業協同組合
- 湘南農業協同組合
- 伊勢原市農業協同組合
- かながわ西湘農業協同組合
- 厚木市農業協同組合
- 県央愛川農業協同組合
- 相模原市農業協同組合
- 神奈川つくい農業協同組合
借換の打診、打診、打診
正直に言います。
今、絶賛繁忙期で子育ても忙しい時間のないサラリーマンです。なのであまりテレアポと訪問に時間をさけません。。いろいろな情報をもとに、3つの銀行に相談をすることにしました。（許してください）
- 住宅ローンで取引のあるメガ金融機関
- 友達大家さんから紹介可能な第2地銀
- 会社の提携金融機関
実際に↑の2つは対面で話を聞き、会社の提携ローンはメールベースでのやり取りをすることに。
借換訪問のために用意した資料
次に打診してみます。事前に用意した資料はこの通りです。
- 物件概要資料（1枚でサマリー）
- 物件個別資料（物件毎）
- 確定申告書類3期分
- 源泉徴収票
事業計画書を持っていくといいとか、自己紹介資料があったほうがいいなどいろいろなネット書き込みを参考にしましたが結局持って行ったのは上の4つです。
借換活動の結果は？
?住宅ローンで取引のある金融機関
耐用年数を超えているためNG。
あまり期待してなかったですが、門前払いです。住宅ローンとは勝手が違いますね。
?友人大家の紹介第2地銀
友人大家からの紹介で、打診可能な銀行に訪問しました。
融資期間：20年
金利 ：1.3%～２%程度（団信つけて1.85％程）
エリア ：支店のある場所
耐用年数：耐用年数超えの築古OK
友人紹介の影響が少なからずあると思いますが、不動産への融資について積極的な印象を持ちました。
ここでの評価は、サラリーマンの年収＋確定申告の青色申告決算書の所得金額をベースに、減価償却費＋金利費用を加えた金額を年収として評価します。基準となる返済比率は教えてもらえませんでしたが、私は余裕でクリアしていると言っていただけました。
次に物件評価です。基本的に評価は土地のみ。その評価額の約9割程度が融資可能な金額だとのこと。ここが勝負です。
もし3.6%の金利が1.85%（約半分）になったら総支払額として2,500万円ほどのインパクトがあります。激熱！
?会社の提携金融機関
会社の提携ローンで、やり取りしていた金融機関が資産形成に関するローンも実施しているという情報を得ました。
融資期間：50年－築年数まで
金利 ：1.7%～2%程度 →私の物件は1.75%
エリア ：東京、大阪
耐用年数：耐用年数超えの築古OK
返済比率を見た後に、アパートの土地を評価する。（建物は評価しない）返済比率には、おおむね給与＋家賃半分の収入に対し、毎月の返済額が40%程度です。
今回は、昨年自宅を購入してしまったので若干返済比率がオーバーし今回は土台に乗りませんでした。しかし、返済比率は上記の基準で約42%と試算しているので、若干の昇給があれば返済比率が通ると考えられます。先方との会話によると保有物件の1件が基準に乗りそうです。
つづく…
借換活動ですが「第2地銀」うまくいったらまた書きたいと思います！
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