こんにちはノオトです。
ノオト今回は、3棟目を購入した体験談をまとめたいと思います。
本記事のテーマ
不動産投資家を目指す人に向けて「3棟目購入の体験談」を書きます。
本記事の信頼性
本記事を書いている私はこんな経験があります。
・現役会社員を続けながらアパートを運営するサラリーマン大家4年目です。
・今回横須賀に3棟目を購入しました。
読者へのメッセージ
アパートを購入というとサラリーマンの友人からは驚かれます。4年前の私もそうでした。残業続きで何か打開策がないかと探していた時期が懐かしいです。体験談を包み隠さず書くのでぜひ参考になればと思います。
それでは、いきましょう。
3棟目は、ファミリー向けの小ぶりなアパート
- 価格1,400万
- ファミリー向け×２戸
- 利回りは12％
少々現金を突っ込んで、キャッシュマシーンにしたいと思います。
気になる土地値は、売値とほぼ同じです。アパートの向かいのほぼ同じ大きさの土地が売りに出されており1,680万でした。
これは、いい感じの金額で購入できたのではないかなと思います！
今回の不動産売買契約は、コロナ禍の”持ち回り”
過去、自宅も含め3回の不動産売買契約を経験しましたが、初めての”持ち回り”です。
”持ち回り”というのは、売主と直接会わずに、仲介担当が書類を持ちまわって契約をするほ方法です。
午前中に買主である私が、書類にサインをし、午後に売主さんにサインをもらいます。
契約書自体はあとから郵送になります。支払った手付金について、仲介からの預り証を受領し、売主からの領収書と後日引き換えをします。
時間がどうしても会わない時などに行われていたようですが、今回コロナ禍と先方がご高齢ということもあり”持ち回り”のリモート契約となりました。
不動産売買契約の持ち物
不動産売買契約で持って行ったものはこの2点です。（当然ですが、仲介である不動産業者から持ってきてほしいと依頼を受けます。）
- 印鑑
- 手付金
手付金ですが、私は銀行の封筒に入れて持って行きます。分厚い封筒になりますね。不動産の手付であれば数百万単位になります。皆さんはどうやって持って行ってるのかしら？
不動産売買契約は何をするの？
- 宅地建物取引士の免許証確認
- 重要事項説明書の確認
- 売買契約書の確認
- 各書類に日付、住所、名前を記載
- ひたすら押印
- 手付金と預り書を交換
- 契約～引き渡しまでの段取りを確認
順番で言うと、こんな感じです。特に?と?は各書類の細かいところまで読み上げていくので時間がかかります。フムフムと聞きながら不安がある箇所について明確にします。
重要事項説明を聞く際の参考になるチェックリストは↓の通り
http://fudousan.or.jp/kiso/buy/images/pdf/8_2_list.pdf
今回は特に融資特約とその期限を確認
融資特約とその期限
今回、某ノンバンクさんで仮審査を終えており、融資条件も詰めております。
がしかし、某政府系金融機関にも相談をしておりまだ結果が出ていません。
（面談もこれからや・・。）
今回の物件を購入するにあたり、私は、政府系金融機関＞ノンバンクの順番で考えてるのでその場合の段取りと契約書にかかれている融資特約の条項と期限を確認しました。
「買主自主ローンの場合の融資利用に必要な書類の最終提出日」
Q ノンバンクさんの日付が書いてありますが、政府系金融機関の日付で考えると間に合いません。大丈夫ですか？
A 政府系金融機関が降りなければノンバンクさんで行くことにお約束いただけるのであれば、ノンバンクさんの日付で大丈夫です。融資特約をつけてそもそも融資を受ける意思がない（融資契約をする行動をしていない）と困るから書いてある文言です。
おおむねこのようなやりとりをしました。
不動産売買契約にかかる時間
今回は、10：00～初めて2時間いかないくらいの時間
売買契約が「1時間くらい」で終わるかなと思い、そのあと公園で子どもと遊ぶ予定でいましたが、その予定は厳しいです。さすがに、余裕をもつべきですね。
そのあと予定は余裕を持っておくことを推奨します。
不動産売買契約では信頼のおける仲介さんが必要
私を担当していただいている仲介さんを信頼し、過去2回彼に仲介をしてもらいました。大きな買い物をするわけですから、とても大事なパートナーです。
ベテラン仲介はすでに自分の太い顧客を持っていたりするので、「いい物件」が出てきたときに、私のような小規模では優先順位が低くなるでしょう。
比較的若手の真面目な担当をつけることで彼の太い顧客になり、数年かけて「いい物件」をパスしてもらえるようになりたいと思います。（その時に、買える状態に自分のメンタル・財務状況を仕上げておくことも大事ですね。）
今後の拡大も、彼とととも進めようと思っているので私の物件の好みや資産状況を共有し、互いに成長していきたいと思っています。
不動産投資を始めるうえで参考になった本
