こんにちは、ノオトです。
「住宅ローン減税の延長」、それだけ聞くとものすごくお得な制度のように聞こえます。現行の減税期間が10年から13年になります。この記事では、その制度について調べてみました。増税前と後どちらで購入したほうがお得でしょうか？
住宅ローン減税
制度の概要
これまでどおり、10年目まではローン残高の1％、「11年目以降の減税幅は建物価格の2％とローン残高の1％還付を3年間続ける場合とくらべて、少ないほうの金額が実際の減税額」となります。従来のローン残高の1%ではありません！
住宅ローン減税制度利用の要件
住宅ローン減税を使うためには、4つの要件を満たす必要があります。
- 自ら居住すること
住宅ローン減税を受けられるのは「居住の用に供した場合」とされています。また、住宅の引渡し又は工事の完了から6ヶ月以内に、減税を受けようとする者が自ら居住する必要があり、居住の実態は住民票により確認することとなります。このため、別荘などのセカンドハウスや賃貸用の住宅は対象となりません。
- 床面積が50m2以上であること
対象となる住宅の床面積が50m2以上であることが要件となっています。この床面積の測定方法は不動産登記上の床面積と同じであり、戸建住宅の場合は壁心、共同住宅の場合は内法により測定することとなっています
- 中古住宅の場合、耐震性能を有していること
新築住宅は現在の建築基準法に基づき設計され、建築確認を受けていますが、中古住宅の
場合、建築年代によっては現行の耐震基準を満たしていない場合があります。このため、中古住宅を購入する場合に住宅ローン減税を受けるためには、耐震性能を有していることを別途確認する必要があり、次のいずれかに適合することが要件となります - 借入期間や年収についても要件あり
借入金の償還期間が10年以上であること／合計所得金額が3000万円以下であること（3000万円を超える年は住宅ローン控除が利用できない）／増改築等の場合、工事費が100万円以上であることなどの条件があります。
11年～13年目で控除される額
建物価格の2%ってどこからでてきたのかというと、「増税分」です。もともと消費税は、新築時に建物価格にかかります。土地に消費税はかかりません。建物が2,000万円、土地が2,000万円だとすると、8%から10%になる10月以降、増税分は建物×2%で40万円が増税されます。この2%分を11年～13年目で返すよという話です。
ということは増税－控除＝±0なのででこの13年分が適用されないからといって、増税前に買い控える必要はなさそうです。
増税前と後いつ買うのがお得？?
先ほどは±0と書きました。
ちょっと真面目に考えると増税分だけ見ると、返ってくるとは言え、増税前に買ったほうがお得だと思います。今の40万と、10年後の40万では現在価値の考え方をいれれば一目瞭然です。（現在価値・・金利があるので、将来の40万の今の価値は30万円台。逆に今の40万の将来価値は40万以上。）?
ただし、物件の価格は低金利の影響をうけ上がっています。手ごろな物件を見つけるのがいつの時代も一番いい選択ですね。
そもそも住宅ローン控除を使いきれない人が多い
住宅ローン控除で引かれるのは、所得税→住民税の順番です。
所得税で40万ひかれていないひとは、住民税から控除されますが、最大13.5万円までです。最大40万ひかれるひとはおおよそ600万後半～700万以上の年収の人と考えています。営業マンに「400万円割引になりますよ！」と言われても、必ず自分で確認し他方がいいと思います。（私は物件×年収ともに満額でした。アパート収入あるしね。）
国土交通省の住まい給付金シュミレーションで確認するのが一番です。
まとめ
住宅ローン控除が13年に延長されることは、増税分が還付されるだけと考えるべし。現在価値を考慮すると、必ずしも得とはいえない。
