投資

【アパート1棟デビュー】不安と期待でドキドキバクバク、初めて購入した収益不動産の話

こんにちは! ノオト(@knowledge_notes )です。

自身が初めて購入した物件に関して紹介します。

不動産投資のポータルサイト「楽街」を見ていると、皆さんとても良い条件で始められています。

指値が大幅に通ったりとか、利回りが15%とか、金利0%台~1%台とか…

しかし、サラリーマン大家の1棟目はそこまで甘くありません。

ノオト
ノオト
期待と不安でドキドキバクバク
初めてのアパート1棟目について、リアルなところを伝えるよ!

初めて購入したアパート1棟

<神奈川物件>
場所    :神奈川の某市
購入金額  :2,800万
積算    :2,400万程
金融機関  :静岡銀行
利率    :3.5%
返済期間  :35年
返済額   :115,700円
返済額(年):138万円
返済比率  :43.4%
家賃収入  :290万
太陽光収入 :30万程
月間手取  :15万程
表面利回り :11.43%
賃貸状況  :満室
戸数    :4部屋×ファミリー

(+ここからトラブルなどの経費に対応します)

とてもかわいいアパートです。スタートにしてはいい物件選べたかなと思っています。

いきなりアパート1棟って勇気があるよね

いきなり不動産投資をやりたかったかというと、そうではありません。

そもそも不動産投資を意識してから、購入するまで2年かかりました。

きっかけは、同僚が実はアパートを持っていたことです。

ノオト
ノオト
え、アパート1棟?
(こいつ親が金持ちなのかなぁ…)

当初は、親が金持ちだと思って、生まれがちがうなと耳をふさいでいました。

アパートを持っているなんて、イメージ湧きませんよね??

私も同じです。なので、初めは区分から始めようと思っていました・・。
(結果的に、区分を始めなくてよかった!)

融資を使うことで物件購入できるしくみ

同僚とは仲良かったので、ランチの中で話を詳しく聞いています。

同僚はすでに、6棟のアパートを持っていました、(こいつ、まぢか!)

根ほり葉ほり聞くと、どうやら「融資」を使うことでアパートが買える」ということがわかってきました。

簡単に言うと、3,000万円の物件でも、自分で3,000万円もっている必要はなく3,000万を借りて、不動産投資をスタートさせるという方法です。

ノオト
ノオト
そうか、限られた金持ちだけがやるものではなく、融資が引けるかどうかがポイントなんだな。でも借金怖い・・。

「融資」使えば買えるやん!と聞いても、いきなりは怖いですよね。

恐る恐る物件に興味を持ち始めましたが、その時は恐怖しかなかったです。

初めに検討したのは、新築区分マンション(ダメな奴)

初めに検討したのは新築区分マンションです。

今となっては、新築区分マンションは購入後即新築プレミアムが無くなり、不動産価値の下落が著しいことと、担保評価が低いのでその後の融資が引きにくくなるのでのでダメな奴だと理解しています。

アパートをすでに買い増していて、何でも話してくれるこんないい同僚がいるにもかかわらず!!

きっかけは、おそらく広告だったと思います。

渋谷のオフィスに話を聞きに行き、役員を名乗るツーブロックゴリラと、めちゃくちゃ美人営業担当に囲まれ物件のいいところを聞きました。

<検討した物件>
場所    :池袋
購入金額  :3,000万
金融機関  :オリックス
利率    :1.65%
返済期間  :35年
返済額   :91,800円
返済額(年):110万円
返済比率  :93.2%
家賃収入  :118万
月間手取  :-5千円
表面利回り :3.9%
賃貸状況  :建築中
戸数    :区分1ルーム

(今から見るとツッコミどころ満載です)

-5千円に固定資産税はふくまれていません。

固定資産税が年6万円なので、月間にならして加えると計-1万円でしょうか。

表面利回り3.9%で、毎月-1万円。ただただ、給料を奪われていく人ですね。

ただ、初めに不動産投資を考えた時に、一番怖いのが空室なんですよね。とにかく場所のいいところをえらんでいくと、都内の一等地に立つ区分アパートもいいかなとかその当時は思ってしまいました。

ノオト
ノオト
池袋なら・・。大丈夫でしょ!
ウェーイ!

って思ってましたね。何が大丈夫かわかりませんが、購入申込書書くところまでいきましたが。

同僚の強い引き留めに合い、最終的に、購入申込書は出しませんでした。

アパート一棟はどこで出会ったの?

ノオト
ノオト
同僚から担保評価(積算価格)の考え方について教えてもらったのがアパート1棟を目指すようになったきっかけです。

初めてこのアパートを購入した決め手

初めての物件ですが、3つの基準をもとに選びました。

①積算

一番は積算重視です。

神奈川の物件は積算物件と言われるほど高いわけではありませんが路線価×土地面積÷0.8=2,589万円で売値に近い金額です。慣れている人はもっとグイグイ行けたかもしれませんが、売主買主双方ハッピーな金額でまとまる事ができました。購入後のトラブルもなく、満足しています。

 

②追加収入

家賃にプラスし、太陽光収入があります。
前のオーナーさんが太陽光発電を2016年に設置たけれど、その金額分は実質上乗せせずに譲っていただけました。その分CFも11%を超えていい具合です。太陽光に関しては、不動産管理会社への管理手数料もかかっていません。まるまる収益となります。

 

③返済比率

40-50までの間を指標としています。

神奈川物件は43.4%。
返済比率は少ないほうが安心す。無理なく返済できる物件を選ぶために、何件も資料を取り寄せ、物件を見学に行きました。
今の私の資産では、2,000万〜3,000万が何か合った場合にリカバれる安心価格です。

半年で、引き継ぎ敷金も入れて100万近くCFが溜まり、次の物件購入が近づいています。はじめの1棟にしては、いいものを購入できたのではないかなと思います。

不動産の分析は↓の本が一番細かく、分かりやすかったです。
Excelコネコネするのに最適!