【節約術】不動産住所変更登記(甲区)を自分でオンライン申請するためのナレッジノート【結論￥36,000節約】

こんにちは、ノオト（@knowledge_notes）です。

今回は自分で住所変更したときの体験談を書きたいと思います。

本記事のテーマ

不動産投資をしている人で住所変更登記を自分でしたいなと思っている人に向けて、体験談を書きます。

本記事の信頼性

本記事を書いている私はこんな経験があります。

・不動産投資家
・自分で住所変更登記をしました

読者へのメッセージ

今回は、不動産登記の住所変更を『自分で』行う方法に関して解説します。

なんでもやってみるのが一番です。

かかる工数と効果を天秤にかけてそれでもお得であればやってみましょう。

それでは、いきましょう。

不動産登記とは何か

住所変更登記を行うまえに、不動産登記について振り返ります。

不動産登記とは、不動産の情報を法務局に登録することです。

不動産登記とは，国民の大切な財産である不動産（土地や建物）の一つ一つについて，どこにあって，どれくらいの広さがあって，どなたが持っているのかといった情報を，法務局の職員（登記官）が専門的な見地から正しいのかを判断した上でコンピュータに記録することをいいます。

この登記をすることによって，不動産に関する情報が公示されることから，国民の権利の保全が図られ，また不動産登記の取引の安全のためにも役立っています。

http://houmukyoku.moj.go.jp/homu/static/goannai_index_fudousan.html

法務局の説明を引用させていただきました。

要約すると、不動産を法務局のコンピュータに登録作業であると言えます。

今回の対象とする不動産登記

不動産登記は15種類あります。

不動産登記は15種類

申請方法は2種類

・紙による申請
・電子申請

今回扱う登記は11.登記名義人住所・氏名変更登記

今回自分で行うのは、11.登記名義人住所・氏名変更登記申請です。

所有不動産を個人名義で登記しているときに、その個人が引っ越しした際などに申請します。

なぜ不動産住所変更登記を自分ですべきか

自分で行うメリットはただ1つです。

節約できる

それ以外にメリットはありません。

厚木法務局の人にも、「個人で素人さんがチャレンジするのは1万人に1人だ」と言われました。

それくらいやる人の少ない手続きだと考えてください。

そのため、司法書士に依頼した金額と、登録免許税の金額＋自分の時間を比べてメリットがある場合にのみ実行することをオススメします。

不動産住所変更登記を自分でやることでどれくらい節約できるのか

通常、司法書士などに住所変更をお願いした場合、１件程20,000円程かかります。

内訳は人件費や交通費などです。現在、融資を受けている銀行からの紹介は、そのような見積でした。

・司法書士20,000円×2棟＝40,000円

私の場合は、２棟アパートを保有しているため、今回の住所変更にかかる経費は計40,000円です。

一方で自分で行うと、税金（登録免許税）のみかかります。

・建物1,000円×2棟
・土地1,000円×2棟
　合計4,000円

これを安いと捉えるかどうか。

不動産投資家のスタイルによって異なってきます。ただ言えることは、登記を身に付けると節約になるということです。

不動産登記（電子申請）を自分で行うデメリット

コストに着目すると、メリットのある電子申請ですが、デメリットがあります。

圧倒的にノウハウが少なく時間がかかる

「不動産登記　住所変更」とGoogle検索した場合を考えてみましょう。

司法書士事務所の広告がでたあとに、法務局のサイトが並びます。

法務局の後は、いくつかサイトが並びます。

これです。不動産登記を電子申請で行うためのノウハウが圧倒的に不足していることがわかります。実際に自分は、住所変更までできましたが情報が無いのはなかなかツラいです。

法務局担当者の方の対応はとても親切で優しです。

しかし、担当者は情報を受け取った後の処理が仕事です。

受け取った情報が間違っていることは言えるけど、どの画面のどの項目を間違っているかはわかりません。

私は入力について聞いた時に、「システムの入力画面を使ったことがないのでわかりません」と言われてしまいました。

こういうことも踏まえ、自分で行うか否か判断がポイントになってきます。

さっそく、不動産登記（電子申請）をやってみよう！

私は、こういった小さな経費に対しても自分で行う力を身に付けることで、コストダウンを図り筋肉質な財務状況を目指していきたいと考えています。

一度身に付けた知識・経験はなくならないので、場合によっては不動産投資仲間に教えるほかに、ブログに書いたり、ココナラで手助けしたりすることで、副収入を得ることもできるかもしれません。

不動産住所変更登記の準備

住民票の住所が、新住所に住所変更されていることが前提にします。

そのうえで準備するものはこの6つです。私がうまくいった通りに説明します。

パソコン（Windows7/8.1/10）
ICカードリーダー
銀行口座
マイナンバーカード
マイナンバーの電子証明書のパスワード
住民票コード

パソコン（Windows7/8.1/10）

パソコンはWindows10を使っています。

ハードウェア	・CPU800MHz以上 ・メモリ1GB以上
ソフトウェア	・Windows7/8.1/10　 　※32bit/64bitどちらでも
その他	・ディスプレイ1024×768 以上（必須） ・ハードディスク300ＭＢ以上の空き容量（必須）

ICカードリーダー

マイナンバーカードで”署名”するために使います。

マイナンバーカードが読み取れるように、このようなカードリーダーが必要です。

カードリーダーは確定申告の電子申告にも必ず使うので購入しても損はありません。

銀行口座

基本的にどの銀行でも使えます。

登記申請を行う際に、登録免許税の納付を行います。これもネット経由で行えるのでネットでの振り込みができる銀行を準備しましょう。

マイナンバーカード／電子証明書のアクセスパスワード

マイナンバーカードを署名（サイン）するために使います。

その際に、マイナンバーの電子証明書のアクセスパスワードが必要なのでわからない人は区役所に問い合わせてください。

5回間違えると、区役所で再設定の手続きが必要です。私は1度やってしまいました。

お忘れなく！

住民票コード

平成１４年に国民1人1人に割り当てられた11ケタの番号です。

区役所の市区町村住民課（市民課、区民課、町民課など）の職員に確認を取りましょう。

住民票に乗せられるコードですが、「任意記載項目」のため住民票を取得するときに

「住民票を記載した住民票が欲しいです。」と伝えてください。

普段見ることは少ないですが、平成14年8月にできたコードで、日本人であれば皆割り振られています。

この番号を記載することで、住民票の写しを書面で提出しなくても済むようになるため重要です。

不動産住所変更登記の手順

住所変更登記のオンライン申請の流れを解説します。

【概要】住民変更登記のオンライン申請の流れ

【手順1】申請用総合ソフトの起動

申請用総合ソフトのダウンロードは下記URLから行います。

https://www.touki-kyoutaku-online.moj.go.jp/download.html

リンク先の「ダウンロード」ボタンをクリックすると，アプリケーションのイン
ストール画面が表示されるので、「インストール」ボタンをクリックします。

プログラムのインストールが始まります。

インストールが完了したら、以下のメニューが追加されるので、起動します。

※よく使うので私は、デスクトップにショートカットを作っています。

下記のログイン画面が表示されます。

申請者IDを持っていない人は、リンクから、申請者IDを取得してください。（説明略）

申請用総合ソフトの利用時間は、平日8：30－21：00です。
上記の申請者用IDの作成及び申請書作成は、この時間の中でのみ行うことができます。
（インターネット時代に、何の時間制限かわかりませんがご注意ください！）

【手順2】申請書情報の作成

ここからは申請書情報の作成に関して解説します。ログイン直後の画面からスタートです。

「申請書の作成を行う」を押します。

上記画面が表示されない場合や、バッテンで閉じた場合は下記のボタンから「申請書作成」を選びます。どちらも同じ「申請書の選択画面（次の次の画像）」につながります。

申請書の選択をします。

はじめに登記は15種類とお伝えしましたが、この手続きを行うための申請書がたくさんあります。ここでは、不動産登記の住所変更を行うための申請書の場所を説明するので、他の申請書は気にせず選択してください。

「不動産登記申請書」を選択

「登記申請書（権利に関する登記）【署名要】」を選択

「登記申請書（権利に関する登記）（22）登記人の住所変更【署名要】」を選択

ここまで選択すると、下記の画面が開きます。（めちゃくちゃ長いです。）

ちなみに、申請書を間違えると出し直しになります。ご注意ください。

私は間違った申請書で送ったことがあり、法務局とやり取りしながら取り下げ申請もした経験があります。

1の画面が長く、項目が多いため下記のように項目を分けて解説します。

1件名	件名を入力します。 利用者の管理のための項目のため、自由に入力できます。 ※件名は、登記所に通知されません。 【例】2019MMDD_XXアパートの住所変更申請
2 氏名又は団体名	電子納付に必要な氏名を全角カタカナで入力します。 【例】ナレジ　ノオト
3 登記の目的	登記の目的を入力します。 【例】１番登記所有権登記名義人住所変更
4 原因	登記原因及びその日付を全角で入力します。 住民票の写しに記載されている住所移転の日を入力します。 【例】令和〇〇年〇〇月〇〇日住所移転
5 変更後の事項	住民票の写しに記載されている移転後の所有者の住所を入力します。 【例】東京都XX区XX町　XX-XX-XX
6 添付情報	住民票コードを入力する場合は不要です。 （編集せずにそのまま提出して問題ありませんでした。） 【例】登記原因証明書
7 住民票コード	所有者の住民票に記載の住民票コードを入力します。 入力することで、「住民票の写し」の提出を省略することができます。 ※なお、住民基本台帳ネットワークが運用される前に住所移転された場合や数回住所移転されている場合には、省略することができません。 【例】１２３４５６７８９０１　全角11桁
8 申請年月日	申請年月日を入力します。 今日の日付を全角で入れましょう。 ※ １７時１５分以降に申請情報を送信する場合には，申請の受付年月日は翌業務日となります。（気にすることはありません。） 【例】令和〇〇年〇月〇日
9 申請先登記所	「登記所選択」ボタンをクリックして、申請先となる不動産の管轄登記所を選択します。 自身の不動産の住所で、どの法務局が管轄か調べます。 【例】厚木法務局
10 申請人	所有者の変更後の現在の住所を正確に入力します。提出する「住民票の写し」の内容と一致する必要があります。 また、申請内容の補正等のため，登記所から連絡する必要がある際に、その連絡先となる電話番号を入力します。 【例】ナレジ　ノオト　 ０９０－００００－００００
11 登録免許税	登録免許税額を入力します。 登録免許税額は，土地又は建物１個につき，１，０００円です。例のように２個の不動産について申請する場合には，２，０００円となります。 【例】2000円
12 登記完了証の交付方法	「オンラインによる交付を希望する」を選択します。 ※これを選ばない場合は高い確率で電話が来て訂正を求められます。 【例】オンラインによる交付を希望する
13 不動産の表示	1.「物件情報取得」から自分の物件（土地／建物両方）を検索し選択します。 2.「申請情報入力」から「地目」「地積」を入力します。

【手順3】電子署名の付与

電子証明書を付与します。

電子証明書とは、信頼できる第三者（認証局）が間違いなく本人であることを電子的に証明するもので、書面取引における印鑑証明書に代わるものといえます。
e-Tax HP http://www.e-tax.nta.go.jp/toiawase/qa/yokuaru02/04.htm

重要な手順ですが、操作は簡単です。下記の図の通りに操作することで電子署名の付与が完了します。

5回間違うと、ロックされます。ロックされると電話やネットでは解除できず、ご自身の市区町村の役場に行って解除してもらう必要があります。
私は1度ロックされてしまい、平日の午前中に区役所まで足を運びました。

大変面倒なので1度で終わらせましょう！

【手順4】申請情報の送信

ここまでで、申請情報が完成し、署名を行いました。

書類を作って印鑑を押して印鑑証明書を添付したのと同じ状態でと言えます。

後は、「法務局に申請情報の送信」を行うことで申請手続きが完了します。

【手順5】到達・受付・納付のお知らせ

【到達】
登記・供託オンライン申請システムに申請が到達すると，ボタンが表示されます。
申請番号，到達日時等を確認することができます。
なお，申請情報が登記所に到達したことを示すものではありません。

【受付確認】
登記所で申請が受け付けられると，ボタンが表示されます。
受付年月日，受付番号等を確認することができます。

【補正】
登記所から補正のお知らせがあると，ボタンが表示されます。
内容についてのお問い合わせは，登記所に連絡してください。

【手順6】登録免許税の納付

【手順7】登記所からお知らせ

【お知らせ】
その他の登記所からのお知らせがあると，ボタンが表示されます。
なお、補正・差し戻しなどの大切な連絡は同時に電話も来ました。万が一見落としても大丈夫だと思いますが、注意しましょう。

【手順8】手続き完了

お疲れ様です。差し戻し等なければこれで完了になります。

まとめ

不動産登記（電子申請）を自分で行うことは、節約になります。

ただし、情報量が少なく入力も大変なため、時間と得られるメリットを比較して実施するか決めましょう。

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一度、自分の持っている専門性が世の中のマーケットでどう評価されてるのか、確認することをオススメします。