投資

トラストのスピードで物件を押さえ、公庫の低金利に賭ける。”融資2段構え”にチャレンジ

こんにちは、ノオトです!

先日、アパート3棟目の横須賀物件の売買契約を行ってきたことを書きました。

アパート3棟目の不動産売買契約をしてきたこんにちはノオトです。 アパート3棟目の売買契約をしてきました。 3棟目は、ファミリー向けの小ぶりなアパート 価格1,400...

今日は、その融資につい書きたいと思います。

3棟目物件における借入の考え方

今回、3棟目の物件購入するにあたって、現金を厚めに入れようと思っています。

理由は、これらによるものです。

  • 米国株を複数持っていたが最近の株高&コロナに少し不安になってきた
  • ボーナスなどによる手元現金の増加
  • 将来のため、無借金アパート作って財務基盤を良くしたい
  • 戸建は皆現金で買うよね?今回のアパートは小ぶりだから、そうしたい

ぶっちゃけ簡単に言うと、瞬間的に金回りがいいというの本音。これを再投資したいという話です。

現金投入・早期返済等により借入金を減らすことは、その金利分の金融商品に投資したことと同じであると考えています。※細かくは計算してね

  • 株で利回り3%を100万円分買う
  • 金利3%の融資を100万円分返済する

ゆえに、米国株に突っ込んでいる資金を一度引き上げて、不動産に突っ込むことで借入金を減らしたいというのが今回の考え方です。

現金投入は、効率の観点からもったいないという考えもありますがサラリーマン大家で家族もいる以上、多少スピードを落としてでも安定性を確保することは重要な戦略のひとつだと考えます。

三井住友トラストL&Fと日本政策金融公庫に相談

今回は二つの銀行に具体的な相談をしています。

  • 三井住友トラストリース&ファイナンス
  • 日本政策金融公庫

融資をどこから借りるかというところですが、時間さえあればもう少し有利な条件の銀行に相談に行けたと思います。しかし、平日はサラリーマン、休日は家族サービスをしているため早く確実なところに相談をしています。

他にも、不動産仲介経由と紹介経由ですが下記の金融機関に相談をしています。

  • きらぼし銀行
  • 静岡銀行
  • スルガ銀行
  • 東京スター銀行
  • 東日本銀行
  • 横浜銀行
  • 湘南信金
  • アプラス

「耐用年数が・・」「エリア的に~」「今はコロナで~」「新規融資は・・」「出るけど4.9%で」など、いろいろな理由により融資の話を具体化できず。残念。

これら金融機関には次以降の物件で、また相談していきたいと思います。

トラストと公庫の”融資2段構え”

投資であれば、よりよい条件で融資を引きたいものです。

今回は、速さで定評があるトラストと政府系金融機関で低金利の日本政策金融公庫の融資2段構えで行きます。

融資の回答スピードの速いトラストで、融資を受けられることを確認。それを根拠に、融資特約を付けて1番手の買い付けしhます。

並行して日本政策金融公庫にも相談します。公庫は融資条件が抜群にいいですが、面談も入れて融資が受けられるか否か3週間~1か月かかるのでその間にトラストのOKをもらうという作戦です。

この作戦は、公庫OKであれば、公庫で。公庫NGであればトラストで行けることが条件です。

いいよね。

三井住友トラストL&Fでの融資

不動産賃貸業おなじみのノンバンクのトラストです。

ここに仮審査をお願いし、OKがでているの融資特約付きの買い付けをいれて売買契約を結んでいます。耐用年数切れや再建築不可などの他行が融資したがらないところにも、スピード感をもって融資をだしてくれるめちゃくちゃありがたい金融機関です。

  • 金利は3.9%+団信上乗せ=4.3%

はっきり言うと「高め」。それでも回答が早いため、物件を1番手で押さえるにはとても頼りになります。金利が高いですが、今回は、現金を厚めにいれて、借り入れそのものを小さくしその後もガツガツ繰り上げ返済していく計画なのでそこまで気になりません。

融資を使わせていただく上での注意点

  • 事務手数料が物件価格の1.65%
  • 繰り上げ返済は額に限らず返済額の2%
  • 500万以下はやっていない(いまは)

ここを計算に入れておけば、ぜひ使っていきたい金融機関です。

日本政策金融公庫での融資

政府系金融機関です。

コロナ融資などで今忙しい最中ではありますが、金利が1%台だったり私のような小さな規模の賃貸業にはとてもありがたい金融機関です。

各支店により、エリアが決まっているので自分が住んでいる地域を基にどこの支店が担当していただけるのか電話で問い合わせます。私は都内のXX支店でした。

個人の不動産投資で相談に行けるのは”国民生活事業”です。まず相談したい事を伝えれば必要な書類等の案内をしていただけます。

<一般貸付>(電話で聞いた話)

申込金額は、1,000万で相談してみました。

  • 融資は10年以内
  • 担保を出すかどうか(有担保の方が金利条件が良い)
  • 金利は1.21~2.20%※審査による

<必要書類>

  • 1.借り入れ申込書
  • 7.企業概要書
  • 11.設備投資計画書
  • 確定申告書の写し2期分
  • 物件の見積書(物件概要書)
  • 購入物件の登記簿謄本(原本)

1,7,11はそれぞれ公庫のHPからダウンロードできます。

公庫の面談はこれからです。

書類を集めて、融資に値することを説明するのですが、すでに緊張タイム