投資

【日本政策金融公庫/三井住友トラスト】本審査と融資のゆくえ

こんにちはノオトです。

先日、売買契約を行ってきたことを書きました。

3棟目売買契約をしてきました。こんにちはノオトです。 アパート3棟目の売買契約をしてきました。 今回購入するアパート 価格1,400万 ファミリー向け...

今日はその融資についてです。

今回の借り入れの考え方

今回物件購入するにあたって、現金を厚めに入れようと思っています。

今回はこれらの理由によるものです。

  • 米国株をたくさん持っていたが最近の株高&コロナに少し不安になってきた
  • ボーナスなどによる手元現金の増加
  • 将来のため、無借金アパート作って財務基盤を良くしたい
  • 戸建は皆現金で買うよね?今回のアパートは小ぶりだからそうしたい

高い金利の融資であれば、早期返済により借入金を減らすことはその金利分の金融商品に投資したことと同じであると考えます。

株で利回り3%を100万円分買う

金利3%の融資を100万円分返済する
※細かくは計算してね

ゆえに、米国株に突っ込んでいる資金を一度引き上げて、不動産に突っ込みたいというのが今回の考え方です。

現金投入は、効率の観点からもったいないという考えもありますがサラリーマン 大家で家族もいる以上、多少スピードを落としてでも安定性を確保することは重要な戦略のひとつだと考えます。

三井住友トラストL&Fと日本政策金融公庫に相談

今回は二つの銀行に具体的な相談をしています。

  • 三井住友トラストリース&ファイナンス
  • 日本政策金融公庫

融資をどこから借りるかというところですが、時間さえあればもう少し有利な条件の銀行に相談に行けたと思います。しかし、平日はサラリーマン、休日は家族サービスをしているため早く確実なところに相談をしています。

他にも、不動産仲介経由と紹介経由ですが下記の金融機関に相談はしてくれた(ようです)

  • きらぼし銀行
  • 静岡銀行
  • スルガ銀行
  • 東京スター銀行
  • 東日本銀行
  • 横浜銀行
  • 湘南信金
  • アプラス

「耐用年数が・・」「エリア的に~」「今はコロナで~」「新規融資は・・」「出るけど4.9%で」などいろいろな理由により具体化されず。これらは次以降の物件でまた相談したいと思います。

融資2段構え

投資であれば、よりよい条件で融資を引きたいものです。

今回は、2段構えで行きます。

回答スピードの速い、トラストで融資自体が受けられることを確認したうえで、並行して日本政策金融公庫にも相談します。公庫は融資条件が抜群にいいですが、面談も入れて融資が受けられるか否か3週間~1か月かかるのでその間にトラスとのOKをもらうという作戦です。

公庫OKであれば、公庫で。公庫NGであればトラストで行く。

そんな作戦で行きたいと思います。

三井住友トラストL&Fでの融資

不動産賃貸業おなじみのノンバンクのトラストです。

ここに仮審査をお願いし、OKがでているので今回融資特約付きの売買契約を結んでいます。耐用年数切れや再建築不可などの他行が融資したがらないところにも、スピード感をもって融資をだしてくれるとてもありがたい金融機関です。

私の場合、3.9%+団信上乗せ=4.3%です。

それでも回答が早いため、物件を抑えるにはとても頼りになります。

金利が高いですが、現金を厚めにいれて、借り入れそのものを小さくし、その後もガツガツ繰り上げ返済していく計画なのでそこまで気になりません。

融資を使わせていただく上での注意点

  • 事務手数料が物件価格の1.65%
  • 繰り上げ返済は額に限らず返済額の2%
  • 500万以下はやっていない(いまは)

ここを計算に入れておけば、ぜひ使っていきたい金融機関です。

日本政策金融公庫での融資

政府系金融機関です。

コロナ融資などで今忙しい最中ではありますが、金利が1%台だったり私のような小さな規模の賃貸業にはとてもありがたい金融機関です。

各支店により、エリアが決まっているので自分が住んでいる地域を基にどこの支店が担当していただけるのか電話で問い合わせます。私は都内のXX支店でした。

個人の不動産投資で相談に行けるのは”国民生活事業”です。まず相談したい事を伝えれば必要な書類等の案内をしていただけます。

<一般貸付>(電話で聞いた話)

申込金額は、1,000万で相談してみました。

  • 融資は10年以内
  • 担保を出すかどうか(有担保の方が金利条件が良い)
  • 金利は1.21~2.20%※審査による

<必要書類>

  • 1.借り入れ申込書
  • 7.企業概要書
  • 11.設備投資計画書
  • 確定申告書の写し2期分
  • 物件の見積書(物件概要書)
  • 購入物件の登記簿謄本(原本)

1,7,11はそれぞれ公庫のHPからダウンロードできます。